Un condominio sospeso Alcune considerazioni su una "babele" dei giorni nostri... a cura del cap. d. m. Emilio Giuliano Bacigalupo

Sospensione non astratta, o temporanea, ma edilizia - legge di gravità permettendo ... - dalla nascita notarile nel 1971 alla crescita amministrativa, sino recentemente a quella giuridica. Riprendo un caso autoreferenziale - come il precedente articolo sul "maltempo" - trattando similmente un "malcolto": cioè un eclatante credito, rifiutato da una frazione condominiale per motivazioni capziose, più umorali che razionali.

Prima di svelare l'arcano del titolo accenno ad una pubblicazione dell'ottobre 1976 sulla rivista "I1 Progettista" nella cui rubrica "Convivium" avevo rimato "Condominium": a cinque anni dall'abitabilità del palazzo già annotavo, viste e scritte varie schermaglie tra i proprietari, quanto la vita comunitaria sia sovente poco conviviale. E pensare che dalla notte dei tempi le famiglie umane si sono aggregate in nuclei, dal villaggio tribale a quello rurale e poi artigianale ed industriale sino all'agglomerato tipico moderno: il condominio di quartiere.

Ed ecco il punto topico della complicazione in argomento: 1000 millesimi di proprietà tra i 300 di un ente nazionale e i 700 suddivisi tra 60 famiglie,, con dettagli di varia ripartizione a seconda dei capitoli di spesa. Ad esempio il riscaldamento condominiale alimenta anche la filiale bancaria di detto ente e forniva calore (sino alla loro separazione non consensuale) ad una azienda trasporti valori, attigua ma con propri millesimi proprietari; inoltre affittuari di detto ente sono due proprietà commerciali, abbigliamento ed alimentari gestite separatamente ma con impianti in comune tra loro.

Le ubicazioni corrispettive completano il quadro d'assieme: a parte la ditta trasporti nell'interrato con transito veicoli sulle stesse rampe del resto del palazzo, questo alloggia nel sotterraneo e nel piano terra i due supermercati: quello dell’abbigliamento "sostiene" il citato volume residenziale (tra cui due uffici), dal 1° al 6° piano, ripartito in 5 scale collegate da una pensilina a fianco di un giardino alberato (concesso in uso dall'ente), posizionato sopra il mercato degli alimentari; il cui posteggio auto clienti "gravita" sulle nostre autorimesse. Infine: l'accesso al condominio é esterno all'edificio con ascensore sino alla pensilina, quello alle nostre vetture é dal lato opposto, attraverso il giardino e una doppia scala esterna, sopra e sotto il piazzale; ove confluiscono anche gli autocarri fornitori della società di alimentari, con intuibili frequenti ingorghi e discussioni.

A completamento di questa "babele" edilizia, e conseguentemente amministrativa, citiamo la torre evaporativa dell'impianto di climatizzazione della banca, posta a filo strada nel cavedio delle centrali termotecniche dello stabile; e soprattutto quella ben più grande dei supermercati, installata poco esteticamente sul tetto sopra un paio di condomini: e le anomalie funzionali di entrambe le torri, perdite e vibrazioni, incrementano il malumore condominiale già messo alla prova dalle altrui decisioni, unilaterali non concordate. L'ultima novità é stata la classica "goccia": la trasformazione di un locale al 1° piano, collegato internamente al mercato dell'abbigliamento, da ufficio amministrativo a negozio vendita, non rispettando un articolo del regolamento comunitario che non prevede modifiche del genere. Non volendo retrocedere per opportunità commerciali e difficoltà strutturali, la controparte - ente e società - ha subìto e perso la causa civile da parte del nostro condominio: il quale si é visto offrire come sanatoria, concordando l'aggiornamento di detto articolo regolamentare, una cifra consistente (circa 250 Euro per ogni millesimo di proprietà) superiore ad ogni previsione. Apriti cielo! Una minoranza di condomini, qualcuno motivato da rivalse, comunque discutibili e reversibili, altri disinformati al seguito e parimenti velleitari, hanno rifiutato la transazione economica facendo mancare l'unanimità necessaria. Ovviamente la controparte é ricorsa in appello ed un futuro non prossimo - non prima del 2008, chi vivrà vedrà! - sentenzierà in merito e in ... credito.

Intanto l'umore di tutti i variegati protagonisti si é esacerbato coinvolgendo il - nostro (e loro) amministratore in carica, che rischia di perderla - come suoi predecessori che ugualmente non avevano il dono della perfezione - pur riscuotendo il voto della maggioranza tra i 700%: il restante 300% era assente nelle passate assemblee (figuriamoci adesso !) pertanto non vale superare 350 bensì 500%; ma con gli altri 200%, tra astenuti o distratti subiamo la gestione provvisoria; la controparte vuole apparire "neutrale", in pratica concorre ad una perdurante instabilità amministrativa.

Nella quasi trentennale pubblicazione così schematizzavo - oggi il "panorama" non é cambiato molto –i decisori millesimali condominiali: A) Indifferenti tipici, non partecipano né di persona né, pur conoscendo vicini stimabili, per delega; entro limiti fisiologici ( e psicologici) detto agnosticismo é persino preferibile alla polemica, salvo mettere in crisi il quorum assembleare quando necessario; B) Interessati tiepidi, spesso abulici e poco delegatari: hanno un comportamento "passivo", magari plagiabile da parte di qualche "attivista", però interessati a questioni private personali; C) Assemblearisti fedeli disquisiscono su ogni aspetto condominiale: magari privilegiando più quelli secondari estetici a quelli primari o tecnici; D) Volontari rischiosi, minoritari esposti a critiche facili: la loro eventuale attitudine utile in questioni complesse comporta proposte innovative spesso incomprese.

Concludendo: molti detentori di millesimi si appropriano di un potere che solo apparentemente non "logora" tutti. Nel caso in esame il palazzo é "sospeso" spazialmente ed elettoralmente, purtroppo anche giuridicamente: l'aggiornamento di fine 2005 registra la rinuncia dell'amministratore - il decimo in 35 anni con il rischio di averne uno giudiziale (una volta già esperimentato)- logorato da crescenti contestazioni. strumentali e non.

Idem per il nostro avvocato, avversato da qualche persona contestatrice sia per 1'eseguità dell'indennizzo (!) sia per l'ammontare della parcella (!!): dette persone hanno voluto sostituirlo con un altro di loro scelta che, per accettare l'incarico dell'appello, ha però confermato in toto il suo predecessore (!!!). Situazioni e sviluppi alquanto paradossali da far scherzosamente rimare "condominium" in "condemonium"...